Detalla las deducciones que pueden aplicar las personas físicas que obtienen ingresos por arrendamiento de inmuebles, incluyendo la opción de deducción ciega del 35% más impuesto predial, o bien las deducciones reales como gastos de mantenimiento, seguros, intereses hipotecarios e inversiones.
Los contribuyentes que obtengan ingresos por el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes inmuebles podrán optar por deducir:
I. Los impuestos y derechos que se paguen con motivo de los ingresos por arrendamiento (impuesto predial).
II. Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien, así como por consumos de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen el inmueble.
III. Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras del bien inmueble.
IV. Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas o contribuciones que correspondan.
V. El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos.
VI. Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras (depreciación al 5% anual).
En sustitución de las deducciones anteriores, los contribuyentes podrán optar por deducir el 35% de los ingresos obtenidos por arrendamiento, sin necesidad de comprobación alguna. Adicionalmente podrán deducir el monto de las erogaciones por concepto de impuesto predial.
> Deducción total = (Ingresos × 35%) + Impuesto predial pagado
| Concepto | Deducciones reales | Deducción ciega |
|---|---|---|
| Comprobación | CFDI por cada gasto | Sin comprobación |
| Contabilidad | Obligatoria | No obligatoria |
| Impuesto predial | Incluido en deducciones | Se suma al 35% |
| Conveniencia | Gastos > 35% ingresos | Gastos < 35% ingresos |
Las deducciones deben cumplir con los requisitos de los artículos 147 a 149 de esta Ley (equivalente a los artículos 27 y 28 para personas morales): estar amparadas con CFDI, pagarse con medios electrónicos cuando excedan de $2,000, estar registradas en contabilidad, entre otros.
Interpretación práctica por el equipo de SDV
La elección entre deducciones reales y deducción ciega es una de las decisiones más relevantes para arrendadores persona física. En SDV hacemos un análisis comparativo cada año: si los gastos reales del inmueble (mantenimiento, seguros, intereses, depreciación de mejoras) superan el 35% de los ingresos, convienen las deducciones reales. En la práctica, la mayoría de nuestros clientes optan por la deducción ciega porque es más simple y no requiere llevar contabilidad formal. Sin embargo, para inmuebles con hipoteca vigente (donde los intereses reales son altos) o con inversiones recientes en mejoras, las deducciones reales pueden ser significativamente más favorables.
Art. 114. Ingresos por arrendamiento de inmuebles
Regula el ISR para personas físicas que obtienen ingresos por arrendamiento de bienes inmuebles. Establece las deducciones autorizadas, la opción de deducción ciega del 35%, los pagos provisionales y la retención del 10% cuando el arrendatario es persona moral.
Art. 151. Deducciones personales
Establece las deducciones personales que las personas físicas pueden aplicar en su declaración anual: gastos médicos, funerarios, donativos, intereses de créditos hipotecarios, aportaciones a planes de retiro, primas de seguros de gastos médicos, transporte escolar y colegiaturas.
Art. 118. Declaración anual por arrendamiento de inmuebles
Establece las obligaciones de los contribuyentes que obtienen ingresos por arrendamiento de bienes inmuebles: presentar declaración anual, efectuar pagos provisionales mensuales, expedir CFDI y las reglas cuando el arrendamiento se realiza a través de un intermediario.
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Nuestros especialistas pueden analizar cómo aplica esta disposición a tu situación particular.
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