Define qué se considera ingreso por enajenación de bienes para personas físicas y establece el concepto de ganancia como la diferencia entre el ingreso obtenido y las deducciones autorizadas (costo de adquisición actualizado, inversiones, gastos notariales, impuestos pagados y comisiones).
Se consideran ingresos por enajenación de bienes, los que deriven de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación (artículo 14 CFF), incluyendo:
- Toda transmisión de propiedad, aun cuando el enajenante se reserve el dominio del bien enajenado
- Las adjudicaciones, aun cuando se realicen a favor del acreedor
- La aportación a una sociedad o asociación
- La que se realiza mediante arrendamiento financiero
- La que se realiza a través de fideicomiso
La ganancia por la enajenación de bienes se determina como la diferencia entre:
> Ganancia = Ingreso por enajenación − Deducciones autorizadas (Art. 121)
Los contribuyentes que obtengan ingresos por enajenación de bienes podrán efectuar las deducciones a que se refiere el artículo 121 de esta Ley.
El pago provisional se calcula aplicando la tarifa del artículo 96 a la ganancia obtenida, de acuerdo a las reglas del artículo 126.
Están exentos del ISR, conforme al artículo 93 fracción XIX:
- La enajenación de casa habitación hasta por 700,000 UDIS (aproximadamente $5,500,000 en 2026)
- La enajenación de bienes muebles hasta por un monto equivalente a 3 veces la UMA anualizada
- La enajenación por causa de muerte (herencia)
Tratándose de la enajenación de bienes inmuebles, el pago provisional se realizará mediante declaración ante el notario público que formalice la operación, quien lo enterará al fisco dentro de los 15 días siguientes a la firma de la escritura.
Interpretación práctica por el equipo de SDV
La enajenación de bienes, especialmente inmuebles, es una de las operaciones con mayor impacto fiscal para personas físicas. En SDV realizamos un análisis previo a la venta para: (1) determinar el costo fiscal actualizado del bien (que puede ser significativamente mayor al costo original por la actualización inflacionaria), (2) verificar si aplica la exención de casa habitación (700,000 UDIS), (3) calcular el ISR estimado que retendrá el notario, y (4) evaluar si conviene diferir la operación al siguiente ejercicio por temas de acumulación. La planeación patrimonial es esencial: una venta mal estructurada puede generar un ISR innecesariamente alto.
Art. 93. Ingresos exentos de personas físicas
Establece los ingresos que no pagarán ISR para las personas físicas: prestaciones laborales (aguinaldo, prima vacacional, PTU, horas extra), jubilaciones, indemnizaciones, herencias, enajenación de casa habitación, intereses de cajas de ahorro, entre otros.
Art. 121. Deducciones autorizadas en enajenación de bienes
Enlista las deducciones que pueden aplicar las personas físicas al enajenar bienes: costo comprobado de adquisición actualizado, inversiones en mejoras y ampliaciones, gastos notariales, impuestos y derechos pagados, comisiones y mediaciones. Establece las reglas de actualización del costo.
Art. 123. Costo comprobado de adquisición y actualización
Establece las reglas para determinar y actualizar el costo comprobado de adquisición de bienes para efectos de enajenación. Define los periodos de actualización, las reglas para bienes adquiridos por herencia o donación, y el tratamiento de bienes adquiridos antes de la entrada en vigor de la ley.
Art. 126. Pago provisional por enajenación de inmuebles
Establece el procedimiento para calcular el pago provisional del ISR en la enajenación de bienes inmuebles. El cálculo lo realiza el notario público, quien retiene y entera el impuesto dentro de los 15 días siguientes a la firma de la escritura.
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