Enlista las deducciones que pueden aplicar las personas físicas al enajenar bienes: costo comprobado de adquisición actualizado, inversiones en mejoras y ampliaciones, gastos notariales, impuestos y derechos pagados, comisiones y mediaciones. Establece las reglas de actualización del costo.
Las personas físicas que obtengan ingresos por enajenación de bienes podrán efectuar las siguientes deducciones:
I. El costo comprobado de adquisición que se actualizará en los términos del artículo 123 de esta Ley. En el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado será cuando menos el 10% del monto de la enajenación de que se trate.
II. El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, cuando se enajenen bienes inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no amortizables. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación.
III. Los gastos notariales, impuestos y derechos por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante.
IV. Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisición o de la enajenación del bien.
Las deducciones se actualizarán por el periodo comprendido desde el mes en que se realizó la erogación hasta el mes inmediato anterior a aquél en que se efectúe la enajenación.
Cuando el costo comprobado de adquisición actualizado sea menor al 10% del precio de venta, se considerará como costo el equivalente al 10%. Esta regla protege al contribuyente cuando no tiene comprobantes del costo original o cuando la actualización resulta en un monto muy bajo.
| Concepto | |
|---|---|
| Precio de enajenación | + |
| (−) Costo de adquisición actualizado | − |
| (−) Inversiones en mejoras actualizadas | − |
| (−) Gastos notariales | − |
| (−) Impuestos y derechos | − |
| (−) Comisiones pagadas | − |
| = Ganancia en enajenación | |
Interpretación práctica por el equipo de SDV
Las deducciones del artículo 121 son fundamentales para minimizar legítimamente el ISR en la venta de bienes. En SDV recomendamos conservar toda la documentación comprobatoria desde el momento de la adquisición: escritura de compra, facturas de mejoras, recibos de gastos notariales y comisiones. La actualización del costo por inflación puede incrementar significativamente la deducción, especialmente en inmuebles adquiridos hace muchos años. La regla del costo mínimo del 10% es un salvavidas cuando no se tiene el comprobante original, pero el ahorro fiscal de contar con el costo real actualizado suele ser mucho mayor.
Art. 120. Ingresos por enajenación de bienes
Define qué se considera ingreso por enajenación de bienes para personas físicas y establece el concepto de ganancia como la diferencia entre el ingreso obtenido y las deducciones autorizadas (costo de adquisición actualizado, inversiones, gastos notariales, impuestos pagados y comisiones).
Art. 123. Costo comprobado de adquisición y actualización
Establece las reglas para determinar y actualizar el costo comprobado de adquisición de bienes para efectos de enajenación. Define los periodos de actualización, las reglas para bienes adquiridos por herencia o donación, y el tratamiento de bienes adquiridos antes de la entrada en vigor de la ley.
Art. 126. Pago provisional por enajenación de inmuebles
Establece el procedimiento para calcular el pago provisional del ISR en la enajenación de bienes inmuebles. El cálculo lo realiza el notario público, quien retiene y entera el impuesto dentro de los 15 días siguientes a la firma de la escritura.
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