Establece el procedimiento para calcular el pago provisional del ISR en la enajenación de bienes inmuebles. El cálculo lo realiza el notario público, quien retiene y entera el impuesto dentro de los 15 días siguientes a la firma de la escritura.
Tratándose de enajenación de bienes inmuebles, el pago provisional será el que resulte de aplicar la tarifa que se determine conforme al siguiente procedimiento:
I. Se determina la ganancia conforme a los artículos 120 y 121:
> Ganancia = Precio de enajenación − Deducciones autorizadas (Art. 121)
II. La ganancia se divide entre el número de años de tenencia del inmueble (sin exceder de 20 años):
> Ganancia acumulable por año = Ganancia total ÷ Años de tenencia
III. Se aplica la tarifa del artículo 152 a la ganancia acumulable por año, obteniendo una tasa efectiva:
> Tasa efectiva = ISR de un año (tarifa Art. 152) ÷ Ganancia acumulable por año
IV. Se multiplica la tasa efectiva por la ganancia total:
> Pago provisional = Ganancia total × Tasa efectiva
El pago provisional se realizará mediante declaración que se presentará ante las oficinas autorizadas de la entidad federativa en la que se ubique el inmueble enajenado. El notario público ante quien se formalice la enajenación lo retendrá y enterará dentro de los 15 días siguientes a la firma de la escritura.
Adicionalmente al ISR federal, los estados cobran un impuesto local sobre la enajenación de inmuebles, que generalmente es del 2% al 5% del valor de la operación o del avalúo, el que sea mayor.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Precio de venta | $5,000,000 |
| Costo actualizado + deducciones | $2,000,000 |
| Ganancia | $3,000,000 |
| Años de tenencia | 15 |
| Ganancia acumulable (por año) | $200,000 |
| ISR sobre $200,000 (tarifa Art. 152) | $16,890 aprox. |
| Tasa efectiva | 8.45% |
| ISR (pago provisional) | $253,500 |
Interpretación práctica por el equipo de SDV
El cálculo del ISR por enajenación de inmuebles es uno de los más complejos para las notarías. En SDV asistimos tanto a notarios como a enajenantes en este cálculo. El beneficio de dividir la ganancia entre los años de tenencia (hasta 20) reduce significativamente la tasa efectiva al evitar que la ganancia total se grave en un solo rango de la tarifa. Es fundamental que el enajenante proporcione al notario toda la documentación del costo (escritura de adquisición, facturas de mejoras, recibos de gastos notariales) para maximizar las deducciones. Cuando el inmueble califica como casa habitación y no excede 700,000 UDIS, la ganancia puede estar totalmente exenta.
Art. 93. Ingresos exentos de personas físicas
Establece los ingresos que no pagarán ISR para las personas físicas: prestaciones laborales (aguinaldo, prima vacacional, PTU, horas extra), jubilaciones, indemnizaciones, herencias, enajenación de casa habitación, intereses de cajas de ahorro, entre otros.
Art. 120. Ingresos por enajenación de bienes
Define qué se considera ingreso por enajenación de bienes para personas físicas y establece el concepto de ganancia como la diferencia entre el ingreso obtenido y las deducciones autorizadas (costo de adquisición actualizado, inversiones, gastos notariales, impuestos pagados y comisiones).
Art. 121. Deducciones autorizadas en enajenación de bienes
Enlista las deducciones que pueden aplicar las personas físicas al enajenar bienes: costo comprobado de adquisición actualizado, inversiones en mejoras y ampliaciones, gastos notariales, impuestos y derechos pagados, comisiones y mediaciones. Establece las reglas de actualización del costo.
Art. 123. Costo comprobado de adquisición y actualización
Establece las reglas para determinar y actualizar el costo comprobado de adquisición de bienes para efectos de enajenación. Define los periodos de actualización, las reglas para bienes adquiridos por herencia o donación, y el tratamiento de bienes adquiridos antes de la entrada en vigor de la ley.
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