Establece la base gravable para calcular el IVA en el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes. Incluye la contraprestacion pactada, mas las cantidades adicionales cobradas por impuestos, derechos, mantenimiento, seguros, intereses y cualquier otro concepto.
Para calcular el impuesto en el caso de uso o goce temporal de bienes, se considerara el valor de la contraprestacion pactada a favor de quien los otorga, asi como las cantidades que ademas se carguen o cobren a quien se otorgue el uso o goce mencionado.
La base del IVA incluye:
- I. La contraprestacion pactada (renta, canon, regalía).
- II. Los impuestos, derechos y contribuciones que se trasladen al usuario del bien (excepto el propio IVA).
- III. Los gastos de mantenimiento que se carguen al arrendatario.
- IV. Las construcciones, mejoras y reparaciones que se pacten a cargo del arrendatario.
- V. Los seguros relativos al bien cuyo costo se cargue al usuario.
- VI. Los intereses normales o moratorios, las penas convencionales y cualquier otro concepto distinto de impuestos.
- VII. Las cantidades cobradas por concepto de gastos de administracion o cualquier otro costo trasladado al usuario.
En un arrendamiento de local comercial:
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Renta mensual: $50,000
Mantenimiento areas comunes: $5,000
Seguro del inmueble: $2,000
Predial prorrateado: $1,500
Base gravable: $58,500
IVA (16%): $9,360
Total a cobrar: $67,860
```
Los depositos en garantia no forman parte de la base gravable del IVA, ya que no constituyen una contraprestacion por el uso o goce temporal del bien. Sin embargo, si el deposito se aplica al pago de rentas o contraprestaciones, en ese momento si se causara el IVA.
Tratandose de inmuebles, el impuesto del ejercicio se calculara aplicando la tasa del 16% sobre el total de las contraprestaciones efectivamente cobradas en el periodo, independientemente de que el contrato senale una renta distinta.
Interpretación práctica por el equipo de SDV
Es un error comun calcular el IVA unicamente sobre la renta base, excluyendo los cargos adicionales. La ley es clara: todo lo que se cobre al arrendatario forma parte de la base, incluyendo mantenimiento, seguros, predial trasladado, cuotas de condominio y cualquier otro cargo. Solo los depositos en garantia estan excluidos mientras no se apliquen como pago. Para arrendadores, esto implica que deben facturar el IVA sobre la totalidad de los conceptos cobrados. En la practica, muchos arrendadores separan los conceptos para aparentar una renta menor, pero fiscalmente todo debe integrarse en la base gravable.
Art. 1-B. Momento de causacion del IVA (flujo de efectivo)
Define cuando se consideran efectivamente cobradas las contraprestaciones para efectos del IVA, estableciendo el principio de flujo de efectivo. El IVA se causa en el momento en que efectivamente se cobran las contraprestaciones y sobre el monto de cada una de ellas.
Art. 20. Uso o goce temporal de bienes exento (casa habitacion)
Establece las exenciones del IVA en el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes. La principal exencion es el arrendamiento de inmuebles destinados o utilizados exclusivamente como casa habitacion, asi como fincas dedicadas a fines agricolas o ganaderos.
Art. 12. Momento de causacion en uso o goce temporal de bienes
Establece cuando se considera efectuado el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes en territorio nacional para efectos del IVA, y el momento en que se causa el impuesto. El IVA se causa conforme se cobren las contraprestaciones (rentas) correspondientes al uso o goce temporal.
Art. 18. Definicion del uso o goce temporal de bienes
Define el concepto de uso o goce temporal de bienes para efectos del IVA. Comprende el arrendamiento, el usufructo, y cualquier otro acto por el que una persona permita a otra usar o gozar temporalmente bienes tangibles o intangibles, a cambio de una contraprestacion.
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